الإقامة الذهبية في اليونان

ما الحد الأدنى للاستثمار؟

€800,000

أتيكا، بما فيها أثينا وبيرايوس؛ الوحدة الإقليمية لسالونيك؛ ميكونوس وثيرا (سانتوريني)؛ والجزر التي يزيد عدد سكانها وفق التعداد على 3,100 نسمة.

€400,000

باقي مناطق اليونان.

€250,000

عقار مؤهل واحد يتغير استخدام مساحاته الرئيسية قانونياً من غير سكني إلى سكني. متاح في جميع أنحاء اليونان، دون الحد الأدنى البالغ 120 م².

في مسارَي الشراء العاديين: عقار واحد ومساحة رئيسية لا تقل عن 120 م² للعقار المبني أو الحاصل على رخصة بناء. لا يُحدَّد هذا الحد للأرض غير المبنية التي لا تحمل رخصة بناء.

يوجد مسار منفصل يبدأ من 250,000 € للعقارات المصنفة رسمياً للحماية وتحتاج إلى ترميم أو إعادة بناء. تختلف شروط الإنجاز وإعادة البيع فيه.

[1] [3]

من مكتب إلى مسكن: مسار 250,000 €

الاستخدام القانوني هو الأساس. قد يتأهل مكتب أو متجر أو عقار غير سكني عندما تصبح مساحاته الرئيسية سكنية بصورة قانونية. لا يكفي تجديد شكلي أو وصف تسويقي.
يجب أن يحقق عقار واحد حد قيمة الشراء البالغ 250,000 €. شراء بقيمة 180,000 € وتجديد بقيمة 70,000 € لا يحققان وحدهما هذا الشرط المتعلق بسعر الشراء. تحتاج الضرائب والرسوم والأعمال إلى ميزانية منفصلة.
يجب إتمام تغيير الاستخدام القانوني قبل طلب تصريح الإقامة. يمكن أن ينفذه البائع أو المشتري؛ ولذلك يمكن شراء مسكن مؤهل سبق تحويله.
يجب أن يطابق التحويل القواعد السارية منذ 5 أبريل 2024. تثبت المواعيد المطلوبة بالرخصة أو تحديث الملف أو تعديل الرخصة والتقرير الفني للمهندس. تتطلب الرخص الأقدم التحديث أو التعديل اللاحق المنصوص عليه.
لا ينطبق الحد الأدنى البالغ 120 م² على هذا المسار. قد يتأهل مسكن أصغر إذا استوفى جميع الشروط الأخرى.
بالنسبة للمباني الصناعية، يلزم أيضاً إثبات عدم وجود نشاط صناعي مقيم وعامل فيها خلال السنوات الخمس السابقة على الأقل.

[1] [2] [4] [5]

توضيحات عام 2026

يجب أن يتعلق تحويل المكتب إلى مسكن بعقار أو مشروع مؤهل كان قائماً عند بدء إطار عام 2024. لا يمكن استخدام رخصة جديدة لمبنى غير سكني صدرت بعد ذلك التاريخ لإنشاء هذا الاستثناء.

لا يمكن لعقار كان سكنياً قانونياً عند بدء الإطار الاستفادة من الاستثناء بتغيير استخدامه إلى غير سكني ثم إعادته إلى سكني.

إذا سبق أن استُخدم العقار للحصول على الإقامة الذهبية ضمن استثناء تغيير الاستخدام بقيمة 250,000 €، فإن إعادة بيعه لمستثمر آخر لا تنقل الحد المخفّض نفسه. يجب أن يستوفي المشتري الجديد الشروط العادية المطبقة.

يؤدي بيع الاستثمار المؤهل عادةً إلى انتهاء تصريح المستثمر البائع. يتطلب الاستثمار البديل الالتزام بالشروط والتسلسل المقررين؛ احصل على استشارة قبل البيع.

[4]

السكن في العقار وتأجيره

يُسمح بالتأجير السكني طويل الأجل. يُحظر التأجير وإعادة التأجير قصيرا الأجل ضمن الاقتصاد التشاركي، مثل Airbnb، في الإطار الجديد. كما لا يجوز استخدام عقار استثناء تغيير الاستخدام مقراً مسجلاً أو فرعاً لشركة. قد تؤدي المخالفة إلى إلغاء التصريح وغرامة إدارية قدرها 50,000 €.

يشمل حظر التأجير القصير الحالات المحددة في المادة 111 من القانون 4446/2016، سواء جرى الحجز عبر منصة أو مباشرة.

[1] [4]

المباني المحمية: استثناء آخر بقيمة 250,000 €

يتعلق هذا المسار بعقارات مصنفة رسمياً، وليس بأي مبنى قديم. يجب إتمام الترميم أو إعادة البناء بالكامل للتجديد الأول؛ ويُحظر نقل الملكية قبل الإنجاز. لا ينبغي الخلط بينه وبين تحويل المكاتب.

يتعلق مسار المباني المحمية أيضاً بعقار واحد دون حد أدنى 120 م². لا يمكن ببساطة نقل الاستثناء نفسه بحده المخفّض إلى المستثمر التالي بعد استخدامه المؤهل الأول.

[1] [3] [4]

ما الذي يجب التحقق منه قبل دفع عربون؟

سند الملكية والسجل العقاري والحدود القانونية للعقار المشتَرى وأي أعباء عليه.
رخصة البناء الأصلية والاستخدام القانوني السابق والمخططات الحالية وجواز الاستخدام السكني.
رخصة تغيير الاستخدام أو الإجراء الإداري المطلوب وتاريخه والشهادة الفنية للمهندس.
سعر الشراء وإثباتات الدفع والشهادة التوثيقية؛ وهل سبق استخدام العقار لإقامة ذهبية بحد مخفّض.
جنسية المشتري وأهليته وفق قواعد الهجرة ومستندات الطلب، بما فيها جواز السفر والتأمين. أهلية المبنى وحدها لا تعني أهلية الطلب.

[2] [4] [5]

التسلسل العملي

قبل أي التزام مالي، كلّف محامياً يونانياً ومهندساً بتقييم المشتري والعقار المحدد.
ثبّت في ترتيبات الشراء مسار التحويل القانوني ونطاق الأعمال والتكاليف والمستندات اللازمة.
أكمل الشراء والدفع المطلوب وتغيير الاستخدام القانوني قبل تقديم طلب المستثمر.
قدّم الطلب مع الإثباتات المقررة. تتخذ السلطات اليونانية المختصة القرار، لا البائع أو الوكيل.

[2]

تصريح الإقامة والجنسية

هذا تصريح إقامة للمستثمر لمدة خمس سنوات قابل للتجديد، وليس جنسية. يعتمد التجديد على الاحتفاظ بالاستثمار المؤهل واستيفاء الشروط؛ ولا يمنح التصريح ذاته حق الوصول إلى العمل.

يؤكد التعميم 1/2026 أيضاً تعليق طلبات المستثمرين الجديدة للمواطنين الروس والبيلاروسيين. يجب تقييم الجنسية والظروف الفردية قبل شراء عقار بهدف الإقامة.

[1] [2] [4]

ما الذي يعنيه ذلك لعقاراتنا؟

يمكن تقييم مبنى تجاري، لكن الصور والسعر والتصور المعماري لا تثبت الأهلية. لا تعرض Spiti Atlas عقاراً بوصفه مؤكَّد الأهلية للإقامة الذهبية دون مستنداته ذات الصلة. تجاوز السعر للحد وحده لا يكفي.

عرض العقارات ↗

المصادر الحكومية اليونانية الرسمية

اقرأ النصوص الأصلية. تكون الأولوية للنصوص القانونية والقرارات اليونانية الرسمية على هذا الدليل التوضيحي وترجماته.

ناقش عقاراً معنا ↗