适用哪个投资门槛？
阿提卡（包括雅典和比雷埃夫斯）、塞萨洛尼基地区单位、米科诺斯及锡拉（圣托里尼），以及人口普查超过3,100人的岛屿。
希腊其他地区。
一处符合条件的物业，其主要空间依法从非住宅用途改为住宅。适用于希腊全境，不要求至少120平方米。
这两种普通购房路径均要求购买一处房产；已建成或已取得建筑许可的物业，主要使用空间至少120平方米。未取得建筑许可的未建土地不设此面积下限。
另有25万欧元起的独立路径，适用于需修复或重建的正式保护建筑，其完工与转售条件不同。
从办公室到住宅：25万欧元路径
- 关键是法定用途。办公室、商铺或其他非住宅物业，其主要空间依法改为住宅后可能符合条件。普通装修或营销名称并不足够。
- 一处物业须达到25万欧元购置价值门槛。18万欧元购房加7万欧元装修，本身并不满足这一购房价格要求。税费、手续和工程需另作预算。
- 合法用途变更须在提交居留申请前完成。卖方或买方均可办理，因此可以买入已经完成合规改造的住宅。
- 改造须符合自2024年4月5日起适用的规则。相关许可、档案更新或许可修订，以及工程师技术报告用于证明所需时间。较早的许可须具有规则要求的后续更新或修订。
- 此路径不适用120平方米最低面积要求。面积较小的住宅在满足其余条件时也可能符合资格。
- 对于工业建筑，还须证明此前至少五年内没有工业活动在其中设立并运营。
2026年的补充说明
办公室改住宅须涉及2024年框架生效时已存在的合资格物业或项目。之后取得的新建非住宅建筑许可，不能用于创造这一例外。
框架开始时已依法属于住宅的物业，不能先改为非住宅、再改回住宅以取得例外资格。
物业已用于25万欧元用途变更例外的黄金签证后，再出售给另一位投资者，不会把同一降低门槛一并转移。新买家须满足适用的普通条件。
出售合资格投资通常会终止卖方的投资者居留许可。替代投资须满足规定条件及办理顺序；出售前应取得专业意见。
自住与出租
允许长期住宅出租。新框架禁止共享经济形式的短期出租及转租，例如Airbnb。用途变更例外的物业也不得用作公司注册地址或分支机构。违规可能导致居留许可被撤销及5万欧元行政罚款。
短租禁令适用于第4446/2016号法律第111条所定义的安排，无论通过平台还是直接预订。
保护建筑：另一种25万欧元例外
此路径针对正式列为保护对象的物业，并非所有旧楼。首次续签前须完成全部修复或重建；完工前禁止转让。这与办公室改住宅路径不同。
保护建筑路径同样要求一处物业，无120平方米面积下限。首次用于该优惠后，不能将同一降低门槛例外简单转给下一位投资者。
支付订金前应核查什么？
- 产权、地籍记录、所购物业的法律边界及任何权利负担。
- 原始建筑许可、此前合法用途、现行图纸及是否允许住宅用途。
- 用途变更许可或其他必要行政文件、日期及工程师技术证明。
- 购置价格、付款凭证及公证证明；该物业是否曾用于降低门槛的黄金签证。
- 买家国籍、移民资格及申请材料，包括护照和保险。建筑符合条件，并不自动代表申请人符合条件。
实际办理顺序
- 承担付款义务前，请希腊律师和工程师评估买家及具体物业。
- 在购房安排中确认合法改造路径、工程范围、费用及必要文件。
- 提交投资者申请前，完成购置、规定付款及合法用途变更。
- 提交申请及规定证明。审批由希腊主管机关决定，而非卖方或中介。
居留许可与国籍
这是可续签的五年投资者居留许可，并非国籍。续签取决于保留合资格投资并满足适用条件；该许可本身不赋予就业权利。
2026年第1号通函也确认暂停受理俄罗斯和白俄罗斯公民的新投资者申请。以获得居留为目的购房前，应评估国籍及个人情况。
对我们房源的意义
商业楼宇可以成为评估对象，但照片、价格及建筑效果图不能证明资格。没有相关物业文件，Spiti Atlas不会将房源标为已确认符合黄金签证条件。价格超过门槛本身并不足够。
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请查阅原始规则。希腊官方法律文本及决定优先于本说明指南及其译文。