Golden Visa in Griechenland

Welche Investitionsschwelle gilt?

€800,000

Attika einschließlich Athen und Piräus; Regionalbezirk Thessaloniki; Mykonos und Thira (Santorini); Inseln mit laut Volkszählung mehr als 3.100 Einwohnern.

€400,000

Die übrigen Gebiete Griechenlands.

€250,000

Eine geeignete Immobilie, deren Haupträume rechtmäßig von einer Nichtwohnnutzung in Wohnraum umgewandelt werden. In ganz Griechenland, ohne das Minimum von 120 m².

Für diese beiden regulären Kaufwege gelten: eine Immobilie und mindestens 120 m² Hauptnutzfläche bei bebauten Immobilien oder solchen mit Baugenehmigung. Für unbebautes Land ohne Baugenehmigung ist dieses Minimum nicht festgelegt.

Ein gesonderter Weg ab 250.000 € besteht für geeignete denkmalgeschützte Immobilien mit Restaurierungs- oder Wiederaufbaubedarf. Dafür gelten andere Fertigstellungs- und Verkaufsbedingungen.

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Vom Büro zur Wohnung: der Weg ab 250.000 €

Die rechtmäßige Nutzung ist entscheidend. Ein Büro, Laden oder anderes Nichtwohnobjekt kann geeignet sein, wenn seine Haupträume rechtmäßig zu Wohnraum werden. Eine kosmetische Renovierung oder Werbebezeichnung genügt nicht.
Eine Immobilie muss den Erwerbswert von 250.000 € erreichen. Ein Kauf für 180.000 € plus 70.000 € Renovierung erfüllt diese Kaufpreisanforderung nicht von selbst. Steuern, Gebühren und Bauarbeiten benötigen ein eigenes Budget.
Die rechtmäßige Nutzungsänderung muss vor dem Aufenthaltsantrag abgeschlossen sein. Verkäufer oder Käufer können sie durchführen; somit ist auch der Kauf einer bereits umgewandelten geeigneten Wohnung möglich.
Die Umwandlung muss den seit dem 5. April 2024 geltenden Regeln entsprechen. Genehmigung, Aktenaktualisierung oder Revision und der technische Ingenieurbericht belegen die erforderlichen Zeitpunkte. Ältere Genehmigungen benötigen die vorgesehene spätere Aktualisierung oder Revision.
Das Minimum von 120 m² gilt hier nicht. Eine kleinere Wohnung kann geeignet sein, wenn alle weiteren Bedingungen erfüllt sind.
Bei Industriegebäuden muss zusätzlich bescheinigt werden, dass dort mindestens in den vorherigen fünf Jahren keine Industrie angesiedelt und in Betrieb war.

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Die Klarstellungen von 2026

Die Umwandlung muss eine geeignete Immobilie oder ein Projekt betreffen, das beim Inkrafttreten des Rahmens von 2024 bereits bestand. Eine danach erteilte Genehmigung für einen neuen Nichtwohnbau kann diese Ausnahme nicht begründen.

Ein Objekt, das bei Beginn des Rahmens rechtlich Wohnraum war, erhält die Ausnahme nicht durch einen Wechsel zur Nichtwohnnutzung und anschließend zurück zur Wohnnutzung.

Hat eine Immobilie bereits eine Golden Visa nach der Umwandlungsausnahme ab 250.000 € ermöglicht, geht diese reduzierte Schwelle beim Weiterverkauf an einen anderen Investor nicht mit über. Der neue Käufer muss die anwendbaren regulären Bedingungen erfüllen.

Der Verkauf der geeigneten Investition beendet gewöhnlich den Investorenaufenthalt des Verkäufers. Eine Ersatzinvestition muss die vorgeschriebenen Bedingungen und die Reihenfolge erfüllen; lassen Sie sich vor dem Verkauf beraten.

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Selbstnutzung und Vermietung

Langfristige Wohnraumvermietung ist erlaubt. Kurzzeitvermietung und Untervermietung im Rahmen der Sharing Economy, etwa über Airbnb, sind nach dem neuen Rahmen untersagt. Ein Objekt dieser Umwandlungsausnahme darf außerdem nicht als Unternehmenssitz oder Niederlassung dienen. Verstöße können den Widerruf des Titels und eine Verwaltungsstrafe von 50.000 € nach sich ziehen.

Das Kurzzeitvermietungsverbot erfasst die in Artikel 111 des Gesetzes 4446/2016 definierten Vermietungen, ob über eine Plattform oder direkt vereinbart.

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Denkmalschutz: eine andere Ausnahme ab 250.000 €

Dieser Weg gilt für förmlich geschützte Immobilien, nicht für jedes alte Gebäude. Die vollständige Restaurierung oder der Wiederaufbau muss für die erste Verlängerung abgeschlossen sein; eine Übertragung vor Fertigstellung ist verboten. Dieser Weg ist von der Büroumwandlung zu unterscheiden.

Auch der Denkmalschutzweg betrifft eine Immobilie ohne Mindestfläche von 120 m². Dieselbe Ausnahme mit reduzierter Schwelle lässt sich nach der ersten Nutzung nicht einfach an den nächsten Investor weitergeben.

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Was vor einer Anzahlung zu prüfen ist

Eigentumstitel, Katasterangaben, rechtliche Grenzen des erworbenen Objekts und etwaige Belastungen.
Ursprüngliche Baugenehmigung, rechtmäßige frühere Nutzung, aktuelle Pläne und Zulässigkeit von Wohnnutzung.
Nutzungsänderungsgenehmigung oder anderer erforderlicher Verwaltungsakt, dessen Datum und technische Ingenieurbescheinigung.
Erwerbspreis, Zahlungsnachweise und notarielle Bescheinigung; frühere Nutzung des Objekts für eine Golden Visa mit reduzierter Schwelle.
Staatsangehörigkeit, aufenthaltsrechtliche Eignung und Antragsunterlagen des Käufers, einschließlich Pass und Versicherung. Ein geeignetes Gebäude allein begründet keinen geeigneten Antrag.

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Der praktische Ablauf

Vor finanziellen Verpflichtungen sollten ein griechischer Anwalt und ein Ingenieur Käufer und konkretes Objekt prüfen.
Rechtmäßigen Umwandlungsweg, Arbeitsumfang, Kosten und Unterlagen in den Kaufvereinbarungen klären.
Erwerb, erforderliche Zahlung und rechtmäßige Nutzungsänderung vor dem Investorenantrag abschließen.
Den Antrag mit den vorgeschriebenen Nachweisen einreichen. Zuständig für die Entscheidung sind die griechischen Behörden, nicht Verkäufer oder Makler.

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Aufenthaltstitel und Staatsangehörigkeit

Es handelt sich um einen verlängerbaren fünfjährigen Investorenaufenthaltstitel, nicht um Staatsangehörigkeit. Die Verlängerung setzt die Beibehaltung der geeigneten Investition und die geltenden Bedingungen voraus; der Titel selbst gewährt keinen Zugang zur Beschäftigung.

Rundschreiben 1/2026 bestätigt auch die Aussetzung neuer Investorenanträge russischer und belarussischer Staatsangehöriger. Staatsangehörigkeit und Einzelfall sind vor einem Kauf mit Aufenthaltsziel zu prüfen.

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Was das für unsere Immobilien bedeutet

Ein Gewerbegebäude kann geprüft werden, doch Fotos, Preis und Architekturvisualisierung beweisen keine Eignung. Spiti Atlas bezeichnet ein Objekt ohne entsprechende Unterlagen nicht als bestätigt Golden-Visa-geeignet. Ein Preis oberhalb der Schwelle allein genügt nicht.

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Offizielle staatliche Quellen Griechenlands

Lesen Sie die Originalquellen. Offizielle griechische Rechtstexte und Entscheidungen haben Vorrang vor diesem erläuternden Leitfaden und seinen Übersetzungen.

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