Golden Visa in Grecia

Quale soglia d’investimento si applica?

Per queste due modalità ordinarie d’acquisto: un solo immobile e almeno 120 m² di spazi principali, se edificato o dotato di permesso di costruire. Il minimo non è previsto per terreni non edificati senza tale permesso.

Un’altra modalità da 250.000 € riguarda edifici tutelati idonei che necessitano di restauro o ricostruzione. Si applicano condizioni diverse per completamento e rivendita.

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Da ufficio ad abitazione: la modalità da 250.000 €

1. Conta la destinazione d’uso legale. Uffici, negozi o altri immobili non residenziali possono essere idonei quando i loro spazi principali diventano legalmente abitazioni. Non bastano una ristrutturazione estetica o un’etichetta commerciale.
2. Un solo immobile deve raggiungere il valore di acquisto di 250.000 €. Un acquisto da 180.000 € più 70.000 € di lavori non soddisfa di per sé questo requisito sul prezzo d’acquisto. Imposte, spese e lavori richiedono un budget separato.
3. Il cambio d’uso legale deve essere completato prima della domanda di soggiorno. Può eseguirlo il venditore o l’acquirente: si può quindi acquistare un’abitazione idonea già convertita.
4. La conversione deve rispettare le regole applicabili dal 5 aprile 2024. Permesso, aggiornamento o revisione del fascicolo e relazione tecnica dell’ingegnere attestano le date richieste. I permessi precedenti necessitano dell’aggiornamento o revisione successiva prevista.
5. Il minimo di 120 m² non si applica. Un’abitazione più piccola può essere idonea se rispetta tutte le altre condizioni.
6. Per gli edifici industriali va anche certificato che non vi fosse attività industriale insediata e in funzione per almeno i cinque anni precedenti.

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I chiarimenti del 2026

La conversione deve riguardare un immobile o progetto idoneo esistente all’entrata in vigore del quadro del 2024. Un nuovo permesso per un edificio non residenziale rilasciato dopo tale data non consente di creare questa eccezione.

Un immobile legalmente residenziale all’inizio del quadro non può ottenere l’eccezione passando prima a uso non residenziale e poi nuovamente abitativo.

Se l’immobile ha già consentito una Golden Visa con l’eccezione da 250.000 € per cambio d’uso, la rivendita a un altro investitore non trasferisce la medesima soglia ridotta. Il nuovo acquirente deve rispettare le condizioni ordinarie applicabili.

La vendita dell’investimento idoneo normalmente pone fine al permesso dell’investitore venditore. La sostituzione richiede condizioni e sequenza prescritte: chiedi consulenza prima di vendere.

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Abitare l’immobile o affittarlo

La locazione residenziale a lungo termine è consentita. Le locazioni e sublocazioni brevi nell’economia della condivisione, come Airbnb, sono vietate nel nuovo quadro. Un immobile di questa eccezione non può inoltre essere sede o filiale di un’impresa. Le violazioni possono comportare la revoca del permesso e una sanzione amministrativa di 50.000 €.

Il divieto riguarda le locazioni brevi definite dall’articolo 111 della legge 4446/2016, sia tramite piattaforma sia direttamente.

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Edifici tutelati: un’altra eccezione da 250.000 €

La modalità riguarda immobili formalmente tutelati, non qualsiasi edificio antico. Il restauro o la ricostruzione completa devono essere conclusi per il primo rinnovo; il trasferimento prima del completamento è vietato. È una modalità diversa dalla conversione di uffici.

Anche il percorso per edifici tutelati riguarda un solo immobile senza minimo di 120 m². La stessa eccezione a soglia ridotta non si trasferisce semplicemente all’investitore successivo dopo il primo utilizzo.

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Cosa verificare prima di versare un acconto

• Titolo di proprietà, dati catastali, confini giuridici dell’immobile acquistato ed eventuali gravami.
• Permesso di costruire originario, precedente uso legale, planimetrie attuali e ammissibilità dell’uso abitativo.
• Permesso di cambio d’uso o altro atto amministrativo richiesto, data e attestazione tecnica dell’ingegnere.
• Prezzo di acquisto, prove di pagamento e attestazione notarile; eventuale uso precedente dell’immobile per una Golden Visa a soglia ridotta.
• Cittadinanza dell’acquirente, requisiti migratori e documenti per la domanda, inclusi passaporto e assicurazione. Un edificio idoneo non rende automaticamente idonea la domanda.

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La sequenza pratica

1. Prima di impegnare fondi, incarica un avvocato greco e un ingegnere di valutare l’acquirente e lo specifico immobile.
2. Conferma negli accordi di acquisto la procedura legale di conversione, le opere, i costi e i documenti necessari.
3. Completa acquisto, pagamento richiesto e cambio d’uso legale prima di presentare la domanda dell’investitore.
4. Presenta la domanda con le prove prescritte. Decidono le autorità greche competenti, non il venditore o l’agente.

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Permesso di soggiorno e cittadinanza

È un permesso di soggiorno per investitori di cinque anni rinnovabile, non la cittadinanza. Il rinnovo dipende dal mantenimento dell’investimento idoneo e dei requisiti applicabili; il permesso stesso non dà accesso al lavoro.

La circolare 1/2026 conferma anche la sospensione delle nuove domande di investitori russi e bielorussi. Cittadinanza e circostanze individuali vanno esaminate prima di acquistare per ottenere il soggiorno.

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Fonti ufficiali dello Stato greco

Consulta i testi originali. Le norme e decisioni ufficiali greche prevalgono su questa guida esplicativa e sulle sue traduzioni.

1. Legge 5100/2024, articolo 64 — soglie, limitazioni d’uso ed edifici tutelati. Testo sul sito del ministero. ↗
2. Registro nazionale MITOS — domande per cambio d’uso, condizioni e documenti tecnici. ↗
3. Portale governativo per le politiche abitative — le due eccezioni da 250.000 € in tutta la Grecia. ↗
4. Circolare ministeriale 1/2026 del 21 aprile 2026 — chiarimenti 5, 7, 9 e 22. Pubblicazione ufficiale su Diavgeia. ↗
5. Decisione ministeriale congiunta 214926/2025, Gazzetta ufficiale B 6014 — documenti specifici. ↗